Kontinentālās Ķīnas īpašuma iepirkšanās jautrība

Es nevaru pretoties ķīniešu investora modeļu lasīšanai, mācīšanai un analīzei. Ar ķīniešu valodu es domāju ĶTR pilsoņus. Viņu milzīgais izlietojuma daudzums un kvantitāte nav nekas prātīgs, un tie maina tirgus dinamiku. Tāpēc ieguldītājiem ir ļoti vērtīgi novērot, saprast, sekot un mēģināt paredzēt šo apbrīnojamo parādību.

Ķīniešu tūristi uzņem luksusa preces miljardos USD. Visur, kur dodas šie lielie tūristi, uzplaukums ir mazumtirdzniecība, un līdz ar to nomas ienākumi palielinās, dodot labumu saimniekiem. Šajā rakstā es koncentrēšos uz īpašumu kā tādu. Nav pārsteidzoši, ka masveida ĶTR pilsoņu tēriņi, iepērkoties ārzemēs, attiecas arī uz īpašumu, jo daudzi no viņiem pērk, atpūšoties ārzemēs.

BRĪVDIENU MEDĪBAS AIZJŪRAS NEKUSTAMAIS ĪPAŠUMS

Vairāk nekā trešdaļa Ķīnas HNWI jau ir iegādājušies īpašumu ārvalstīs, un 41% no tiem nākamo trīs gadu laikā plāno ieguldīt ārvalstu nekustamajos īpašumos - 66% plāno ieguldīt dzīvojamās mājās, liecina Juwai vietnes dati. 10 labākās valstis, par kurām visvairāk interesējas ķīniešu pircēji viņu vietnē, ir ASV, Austrālija, Kanāda, Jaunzēlande, Lielbritānija, Taizeme, Spānija, Vācija, Japāna un Francija. Faktiski sešas no šīm 10 valstīm pēdējos pāris gados bija desmit populārāko ķīniešu bagāto ķīniešu brīvdienu galamērķu sarakstā.

Nekas nav nekas jauns attiecībā uz izturēšanos pret lidošanu, ko mēs visi reizēm piedzīvojam. Tomēr nekas nemaina nekustamā īpašuma tirgus tā, kā to dara ķīniešu ceļotāji, un tie jau tagad ir visstraujāk augošais tūrisma tirgus uz mūsu planētas.

Kintauna, Singapūra

NAUDAS VEIKŠANA ĶĪNAS TŪRISMA JOMĀ

Uzņēmēji visā pasaulē ir sapratuši, ka ķīniešu atpūtnieku vērtība ir pārāk ienesīga, lai tos ignorētu. Viesmīlības bizness, mazumtirgotāji, pat ķīniešu izstrādātāji un korporatīvie investori pievienojas lielajam naudas vilnim ārpus savas valsts, kur brīvdienām dodas ķīniešu globālie meklētāji. Šeit uzņēmumi un investori vēlas ieguldīt, lai apmierinātu nepieredzētu preču un pakalpojumu pieprasījumu.

Ķīniešu uzņēmumi iegādājās kūrortus Hokaido un beznodokļu veikalus Tokijā, galvenokārt, lai izmitinātu un iepludinātu savus atpūtniekus un pircējus. Viņi zina pirkt labāko. Tikai anekdote - dažos pēdējos braucienos mēs nespējām atrast jauku japāņu viskiju daudzos galvenajos veikalos ap Tokiju, kā arī beznodokļu veikalos lidostā - tie visi tika izpārdoti ķīniešu tūristiem!

Ķīnas pilsoņi pērn kļuva arī par lielākajiem ārvalstu pircējiem, kas pērk mājas ASV, jo viņi pērk amerikāņu nekustamo īpašumu miljardos dolāru. Saskaņā ar Āzijas biedrības un “Rosen Consulting Group” pētījumu, milzīgs pieaugums, kas Ķīnā pērk gan dzīvojamo, gan komerciālo nekustamo īpašumu, piecu gadu investīciju kopsummā sasniedza vairāk nekā 110 miljardus USD. Šīs kopsummas milzīgais lielums ir palīdzējis nekustamā īpašuma tirgum atgūties no avārijas, kas sākās 2006. gadā un izraisīja 2008. gada ekonomisko krīzi. Neskatoties uz palēnināšanos, kas saistīta ar Ķīnas mēģinājumiem apspiest kapitāla aizplūšanu, šīs desmitgades otrās puses rādītājs, iespējams, dubultosies līdz 218 miljardiem dolāru, teikts pētījumā.

Ļoti interesanti atzīmēt mana pētījuma un atvērto avotu secinājumus - ir pārsteidzoši, ka 2014. gadā Ķīna izdeva 16 miljonus pasu. Sākot ar 2012. gadu, apmēram 38 miljoniem Ķīnas pilsoņu bija parastās pases, kas sastādīja tikai 2,9% no tā laika visiem iedzīvotājiem. Ja pat kopējais pasu turētāju skaits pēdējos trīsarpus gados ir tikai dubultojies, tas nozīmē, ka mēs līdz šim esam redzējuši tikai apmēram 6% no Ķīnas iedzīvotājiem. Mēs varam tikai iedomāties, kā izskatīsies nekustamā īpašuma tirgi, kad būs daudz vairāk no šiem ienesīgajiem tūristiem, kas iepirksies ārzemēs.

Sidnejas osta

APVIENOTĀ ĀZIJA

Apskatīsim tuvāk mūsu mājām, kas notiek pārrobežu īpašuma pirkšanā. Kā es jau pirms dažiem mēnešiem pareizi prognozēju šajā publikācijā (žurnālā “the’s Palace” Singapūrā), Austrālijas tirgus lielāko daļu ienākošās naudas ieguva viņu īpašumos. Tas notiek neskatoties uz dažādiem īpašuma nodokļiem un ierobežojumiem ārvalstu pircējiem, piemēram, aizliegumam pārdot lietotu īpašumu ārzemniekiem. Lielākā daļa pircēju ir ķīnieši.

Tikmēr Dienvidaustrumu Āzijā ķīniešu tūristi apgriezās Taizemes ekonomikā, kļūstot par vienīgo lielāko izaugsmes avotu un dodot Taizemei ​​tik ļoti nepieciešamo stimulu, bez kura tā varētu samazināties. Ķīniešu apmeklētāju skaits pagājušajā gadā palielinājās par vairāk nekā 71% līdz 7,9 miljoniem. Tā ir ievērojama daļa no gandrīz 30 miljoniem starptautisko tūristu, kas apmeklē Taizemi. Man vēl nav pietiekami daudz informācijas par viņu īpašumu iegādi Taizemē, taču viņi tur 4-5 stundas zvaigžņu viesnīcas tur aizņemtas.

Tomēr redzams, ka lielākā daļa ĶTR tūristu joprojām ierodas grupās, un tas ierobežo viņu iespējas iegādāties īpašumus tāpat kā ASV un Eiropā. Tas ir tikai laika jautājums, kad vairākums no viņiem ieradīsies paši un mainīs plūdmaiņu uz vēlamo Karalistes kūrorta īpašumu.

Mūsu reģionā nekustamā īpašuma tirgos dominē ne tikai ķīnieši. Vjetnamā atvieglojot nekustamā īpašuma likumus un plaukstošu ekonomiku, Vjetnamas diasporai tika dota pārliecība, ka tā sūta naudu rekordlielā skaitā, pievienojot nekustamo īpašumu nekustamā īpašuma sektoram, un tagad pēc depresijas parādīšanās tas piedzīvo vēl vienu uzplaukumu.Es redzu, kā ieceļo arī ārzemnieki, bet kopumā Vjetnamas nekustamā īpašuma tirgū dominē aizjūras vjetnamieši. Es arī atzīmēju, ka daudzās celtnēs notiek tādās vietās kā HCMC.

Es ceru tikai, ka izstrādātāji nebūs pārbūvējuši un kopā ar pircējiem neradīs vēl vienu burbuli. Singapūra un Honkonga atrodas to valdību noteikto dzesēšanas pasākumu ietekmē, tāpēc dzīvojamo māju tirgus kopumā piedzīvo kritumu. Ņemot vērā tās trīskāršo A reitingu un “drošā patvēruma” statusu, Singapūra joprojām ir izvēles investīcija vietējiem investoriem un ārvalstu fondiem.

Pirkšanas aktivitātes Singapūras nekustamo īpašumu investīciju tirgū ir gatavas atgriezties. Tomēr pagaidām es galvenokārt redzu zvejniekus, kas atgriežas un meklē darījumus Singapūras augstākās klases dzīvojamajos īpašumos, kas ir diezgan zemu cenu salīdzinājumā ar līdzīgiem īpašumiem Honkongā, Londonā un Manhetenā.

Veikals ir tirgus segments Singapūrā, kas piesaista investīcijas. Tas daudzus gadus ir bijis arī viens no maniem favorītiem. ES mīlu viņus! Veikalu māju vērtības, it īpaši centrālajos rajonos, pēdējo trīs gadu laikā ir palielinājušās, to saasinot to nepietiekamība un līdzekļu un ārzemnieku pieprasījums. Daži nesenie ārvalstu investoru darījumi pārsniedza USD 2700 par kvadrātpēdu bruto platības izteiksmē. Biznesa rajonos cenas pēdējo 4 gadu laikā ir pieaugušas par aptuveni 80%. Liekas, ka vairāk ārvalstu fondu un privāto investoru pērk, jo vietējie iedzīvotāji vairāk skatās uz ienesīgumu un pēdējā laikā ienesīgums ir ļoti zems.

Dažreiz pat 2–3%. Tomēr fondi un ārzemnieki redz šajos ierobežotajos dārgakmeņos lielu vērtību, jo viņi agresīvi pērk šīs mājas, rēķinoties ar kapitāla pieaugumu. Tiklīdz veikals ir labi atjaunots, pastāv labs nomas pieprasījums, jo īrniekiem šīs īres maksas joprojām ir vērtīgas, salīdzinot ar iepirkšanās centriem vai augstākas klases biroju ēkām. Es domāju, ka, skatoties nākotnē, vairāk pircēju izrādīs interesi par šo īpašumu segmentu. Es arī redzu lielāku vērtību mazāk centrālās vietās, kas var apkalpot birojus, kā arī F&B tādās vietās kā Kampong Glam.

Kampong Glam ir viens no “etniskajiem centriem” relatīvi centrālajā pilsētas rajonā. Tās cenas nepalielinājās tikpat daudz kā Ķīnas pilsētas, piemēram, Club Street, gūžas stūri. Atrodoties pa Viktorijas ielu un vispāratzīto eksotisko mazumtirdzniecības anklāvu Arābu ielā, tā ir daudzsološa investīciju vieta, kas atrodas viena portfelī.

Aleksandrs Karolik-Shlaen EMBA, ekonomists un nekustamā īpašuma investors, ir Panache Management - luksusa zīmolu un nekustamā īpašuma investīciju konsultanta - izpilddirektors

Šis raksts pirmo reizi tika publicēts žurnālā Palace.